正文

[中金公司]房地产行业：计税价格上调 喜忧参半(20111129)

【房地产行业研究报告内容摘要】

行业近况：

近日，北京市住房和城乡建设委员会与市地方税务局共同出台该市享受优惠政策普通商品住房新标准，同时北京市财政局也发布了《北京关于加强存量房交易税收征管工作的通知》，提高二手房最低计税价。市场投资者较为关心，我们对此进行了详细的分析解读，评论如下。

评论：

1)这是一组“对冲”政策，利好新房交易、利空存量房，保刚需、抑投机，总体影响中性：以往存量房交易税收，中介/购房者都可通过“阴阳合同”规避，而且之前北京执行的计税价中，区域价格最高的是东华门地区，仅有9621元/平米，估算购房税款一般占总实际交易房价的1%~3%左右。我们测算下来，上调计税价且价格采用评估值，将加重二手房交易成本，预计提升交易成本2%~3%。同时，普通住宅标准放开，根据我们测算，对于刚需存量房购房者的税收优惠在总房款的3%~4%左右，对于部分改善性/刚需新房购房者(即以前划分为非普通住宅，现为普通住宅)，存在1.5%的契税优惠，总体而言对冲了调整计税价的负面影响，但豪宅类产品并未减税，投资/投机性购房依然受抑制，体现了政府调控不松动，有保也有压的思路。

2)计税价上调存在全国推广可能性：今年以来，长沙、北京都在近期向上调整了计税价，我们认为，这一方面有打击阴阳合同，完善税收监管的考虑，同时，也增加了地方政府财税收入，我们初步估计此次北京政策可以给地方政府增税约100 亿元(如果交易量恢复到2000 亿元以上)，在今年土地出让收入大幅下滑的情况下，地方政府均有动力加大房地产交易税、土地增值税的征收力度，不排除存量房计税价上调推广到全国其他城市的可能性。

3)同时隐含着一线城市征收物业税的“房价评估”条件已经成熟：我们同时注意到，这次对于北京的核定计税价格将参照存量房交易价格评估值确定，其评估值由房地产批量估价技术确定，并根据北京市房地产市场交易情况进行动态更新，意味着作为房产(物业)税推广的主要障碍，房价评估，在主要一线城市已经成熟，将来房产税推出有望替换目前严厉的行政限制手段，房地产行业将重新回到市场化调节的道路。

4)政策面总体形势复杂，但大趋势肯定是地方先放，中央跟上：结合最近地方政府的调控措施以及中央的讲话，短期内，我们看不到一个明显政策放松的迹象，但在中长期，依然还是需要推动城镇化过程来应对经济低迷和要充分发挥市场的作用来促进房地产市场的健康发展，我们判断目前的行政性政策调控未来将改变，放松的路径将是先地方政府回收政策，然后中央跟进放松限贷/限购措施，时点可能在明年春季左右。

估值与建议：

过去两周以来，地方政府，比如成都、重庆、北京，都出现了政策放松的苗头，我们认为随着经济的走差，政策放松将早于市场预期，地产板块的估值水平将回升，建议继续关注业绩/销售确定，资产负债情况好的龙头公司以及商业地产公司，A 股看好万科、招商、金融街；H 股CRL,COLI,LONGFOR 和Franshion。