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[国泰君安]房地产行业住宅周报150期：资金压力下降价蔓延、幅度扩大（20111128）

【房地产行业研究报告内容摘要】

本报告导读：

2011 年研究和配置房地产行业必读品。新增3 线11 个城市的销售数据，目前周报的覆盖城市达33 个，其中一线5 城市，2 线17 城市；3 线11 城市。

摘要：

本周一手房销量单周环比：整体环比下降1%，其中一线城市上升13%，二线下降5%，三线下降10%。

一手房销量单周同比：整体同比下降39%，其中一线城市下降39%，二线城市下降32%，三线城市下降52%。

一手房销量年初至今累计：整体累计同比下降10%，其中一线城市下降15%，二线城市下降4%，三线城市下降15%。

一手房价格：整体成交均价环比下降5%，其中一线城市下降6%，二线城市下降7%，三线城市下降1%。降价蔓延、幅度扩大。

本周二手房销量：二手房销量环比下降4%，同比下降61%。

本周二手房价格：二手房价格环比持平，同比上升1%。

库存水平：15 典型城市一手房平均可售面积环比略升1%，同比上升51%，相比2010 年4 月低点上升70%。

去化时间：目前15 个城市的一手房平均去化时间从年初的7 个月上升至20 个月，同比上升125%。

板块估值安全边际：11 年PE 主流公司12 倍，RNAV 折43%。一线9倍，RNAV 折44%；二线11 倍，RNAV 折45%；三线11 倍，RNAV折38%；地产+X 11 倍，RNAV 折45%；商业PE 16 倍，RNAV 折37%。

基本面下半年或中期判断：库存、可售存货显著上升，房价适度下降，销量逐渐下降，商品房新开工和投资增速下降。

维持行业增持评级。跌破08 年估值底的股价，已隐含行业超过可能的调整幅度的基本面预期(全行业房价下跌35%)，基本面逐渐探底是四季度宏观政策预调微调、12 年中期前后中央行业调控政策局部放松的前提条件。因此未来最敏感因素是政策面变化，基本面居次。

投资策略建议是政策决定论下四阶段论：I.11Q3-12Q2 房价确定下跌对应阶段性机会，而后逐步迎来趋势性机会：II.12Q2-Q3 政策局部放松一致预期；III.12Q3-Q4 一致预期；IV.Q4-13Q2 销量为代表基本面回升。

预判 4 季度到12 年2 季度政策及基本面仍为矛盾关系，之后将建立平衡、重归一致，从而创造超配机会。

继续 9 月中下旬以来的坚定推荐。(1)高周转低估值龙头进入中期选股时期，持有必将制胜：保利、招商地产、万科、金科集团、首开股份、荣盛发展、金地、中南建设、苏宁环球。(2)4 阶段中的房价下降I 阶段，建议侧重估值安全、兑现能力强地产+X：华侨城、北京城建、中国宝安、新湖中宝、华业地产、中天城投、建发股份。