上海典型总部基地开发策略比较分析
周建成
在对上海近50个典型总部基地项目调研过程中，我们发现，这些总部基地项目的开发时间、规模大小、开发主体、产品特色、功能定位等各方面均存在差异，但是根据共性特征，我们可将总部基地项目主要归纳为以下三类：
为了更好地诠释这三类总部基地项目的开发策略，我们将以具体案例分析的形式进行深入剖析。
一、大盘开发，品牌企业投资
与住宅地产不同，总部基地项目的开发主体多为一些有实业基础的企业，如联东地产等产专业化运营商早已把产业地产作为集团发展的重要方向，而这些企业在房地产开发方面经验有限。近年来，随着国家对住宅地产的持续调控，一些知名房地产开发商开始转向产业地产，如绿地、富力、复地等。同时，调研结果也表明，企业大多在政府规划的工业区或开发区选址开发运营总部基地项目，这类总部基地项目的建筑规模大，也对企业的开发能力有较高的要求。我们从若干大盘项目中，选择均位于金山区的联东U谷和复地金石湾两个项目进行重点介绍。
金山联东U谷与复地金石湾两项目都位于上海的南大门——金山，都是大盘项目，尤其是金山联东U谷，占地面积超1500亩，更是超大盘。
金山联东U谷，也称为联东U谷南上海国际企业港，位于金山工业园区核心区域，朱吕公路与夏宁公路交界处。项目占地1700亩，建筑面积150万平方米，总投资102亿，将成为年产值超140亿，税收超10亿，就业人数超4万的国内一流综合产业园，是集总部办公、研发中试、高端制造和展示商务为一体的大型生产性服务业基地，致力打造成为长三角首席产业综合体。
复地金石湾位于金山新城山阳镇，近亭卫公路。项目总占地850亩，总建筑面积约60万平方米，是上海市经济委员会授牌的19个“生产性服务业功能区”之一，是金山区政府联合招商的五大项目之一。该项目定位为“上海国际化工服务业中心”，将打造一个集办公、交易、会议、交流、展示及配套服务设施于一体的化工服务主题园区。
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