上半年主城区成交量几近腰斩 珠海楼市进入“休养生息”周期

2014-07-04 08:00:49南方都市报(参与讨论)

 

 

  去年珠海楼市卖得格外给力,所以今年一直在慢慢地恢复元气。南都记者统计珠海市商品房预(销)售专网数据发现,截至7月1日下午17时,今年上半年 主城区商品房网签量仅为2386套,比去年同期4113套的成绩下跌了41.9%。数据显示,今年以来,除了2月份的网签数据超过去年同期以外,其他5个 月的成交量均明显不如从前。不过,楼价方面,无论是机构数据还是南都记者的抽样调查都显示,这半年来珠海的楼价依旧在坚挺地上涨。业内人士分析认为,楼市 销售不可能一直处于狂热状态,去年珠海楼市销售量过大,所以今年将进入“休养生息”的调整期,预计下半年成交量会有一定程度的增加。

  住宅网签同比下跌44%

  受全国楼市不景气、市区供应量不足以及银行信贷收紧等综合因素影响,珠海主城区的成交量也在明显走低。数据显示,今年上半年主城区商品房网签量仅为2386 套,比去年同期4113套的成绩下跌了41.9%。其中,住宅用房网签2165套,比去年同期的3898套下跌了44%;与去年同期市区写字楼井喷的情况 相比,今年上半年办公用房也比去年同期明显减少,仅录得55套成交,比去年同期的214套下跌七成以上。

  不过,商业用房的网签量则大幅增加,去年同期主城区仅录得1套网签,而今年上半年,商业用房网签量达到164套,相比之下上涨了163倍,主要集中在前山心海州项目。此外,今年还有两套网签的商品房属于其他用途。

  南都记者发现,今年以来,除了2月份春节以外,其他5个月主城区的成交量均明显不如去年同期,尤其是1月、5月和6月份,比去年同期分别少了354、412 和611套网签成交量,尤其是刚过去的6月份,仅录得316套的成交,比去年同期的927套下跌了65.9%。

  仅8个楼盘成交量破百套

  上 半年楼市的低迷,还体现在单盘的成交量普遍不高,网签套数突破100套的楼盘只有8个,其中心海州以614套住宅、160套商业用房以及两套办公用房的成 绩排在第一,占上半年网签数据的32%,远远甩开其他楼盘。而位于横琴的华融琴海湾和位于前山的诚丰水晶座两个项目则分别以151和134套的网签成绩排 名第二、第三。

  此外,位于唐家湾的保利海上五月花、位于新香洲的尚东领御、位于前山的公园里(财富世家)、位于新香洲的清能思源府 以及华发四季等5个楼盘则分别以130、127、122、121和108套的网签成绩排名前八强,而这也是上半年仅有的8个网签套数突破100套的楼盘。

  另一方面,恒虹世纪广场、诚丰嘉座公寓、葵竹苑三期、城市东岸花园、锦园、凤凰谷、敦煌大厦、嘉丰花园二期、浅水湾山庄二期和森宇国际大厦等10个楼盘半年来只录得个位数成交。南都记者发现,这些楼盘要么属于高端豪宅,要么这半年来处于断货期或尾货期。

 楼价涨了567元/平方米

  楼市不如去年景气,成交量也遭遇大幅跳水。不过,珠海的楼价却依然坚挺。虽然官方并未公布楼价数据,但根据机构每月月初公布的百城房价价格指数报告显示,今年以来,珠海的平均楼价整体依然处于上升阶段,除了2月份环比下跌了0 .89%以外,其余月份的均价都是环比上涨。该机构数据显示,今年1月份珠海的均价为12729元/平方米,环比上涨0 .33%;到了2月份则下跌至12616元/平方米;不过随后的4个月,珠海楼价分别以0 .66%、 2.73%、1.52%和0 .39%的涨幅递增,冲破1.3万元/平方米的大关,到今年6月份达到13296元/平方米的峰值。目前,珠海楼价已经位列百城第11位,在广东省内则仅次于深圳和广州。

  另一方面,南都记者此前联合珠海新浪乐居调查全市40个指标楼盘,发现有35个指标 楼盘的价格依旧坚挺,仅5个指标楼盘出现下跌情况。其中,主城区有指标楼盘近半年来均价上涨幅度更是达到了7000元/平方米。不过,与以往直接跳水降价 方式不同的是,不少楼盘也推出垫首付、减总价等促销方式应对淡市。用景泽国际(珠海)有限公司董事总经理唐铁军的话来说,虽然名义上楼盘的价格没变化,但 是现在用同样的价格可以买到更好的房子了,也就相当于在降价。

 业内解读

  去年冲得高,今年自然会回落一些

  “主城区上半年的网签数据只能用‘比较惨淡’或者‘相对惨淡’来形容,上半年主城区网签成交量明显减少,主要是因为去年珠海房地产市场比较火爆,所以从去年底 到今年年初开始放缓。其实大家也都明白,楼市的销售不可能一直持续无止境的增长的,消化供需过度了,当然也需要缓和一下,这属于正常的市场销售行为。”珠 海左岸地产总经理李炳亮认为,目前一系列金融政策的调控,都给房地产市场释放一个信号:是不是房地产市场正在进行调整?但政府没有站出来说明房地产市场的 政策会不会有所改变,所以整个市场目前都处在观望时期。“政府在观望,表现就是推地谨慎;开发商在观望,表现就是拿地王谨慎,大动作少;消费者也在观望, 表现就是成交量在下跌,持币待购。其实大家都在等待新一届政府对于国家房地产市场未来的明朗态度。”

  “其实这个数据也不能说冷淡, 这是楼市正常合理的消化现象:去年的楼卖多了,今年自然就会卖得少一点、慢一点。珠海楼市上一年卖得太火爆了,需要一个修养生息、慢慢恢复的过程。而且现 在楼市面临供大于求的情况———上一年卖得太好了,一些开发商都在加码开发。”在珠海百脑会地产机构总经理王玮看来,珠海楼市的购买力并没有下降,因为上 半年的网签数据跟2011年、2012年的同期数据差不多。“我发现很多楼盘和买房者现在处于‘守着’的状态,很多购房者的心态是有钱就买,没钱就不买, 他们所说的观望,其实就是没有钱去买,这是最主要的原因,而开发商也没有魄力一下子把楼价降回到几年前,因为降价了也没法跟老业主解释,所以就大家都在相 互守着。”

 楼市展望

  下半年成交量有望比上半年好看

  王玮指出,目前的珠海楼市刚刚经历 了上一年的火爆期,需要一段时间来进行休整和恢复,所以下半年的楼市不一定会因为某些利好因素的刺激而明显有所好转。“珠海的楼市现在处于休整期,不要期 望它下半年很火爆、卖得非常好,只要整个市场不是很惨淡就可以了,别过度透支整体楼市。”

  李炳亮则指出,上半年的成交量不理想,下 半年有可能会比上半年好转。一方面可能在于市场会受到政策利好的刺激,另一方面,从市场行为来讲,很多上市公司或者大型国企为了年度报表比较好看,也可能 会在年底进行一系列的促销,通过价格的让利吸引更多消费者购买。“所以我认为销量可能会比上半年好看一些,但是价格有可能还处于平稳状态。”

 淡市楼盘如何考高分?

  虽然珠海楼市已经迈入淡季,但今年上半年,主城区也有部分楼盘热销。其中排在销售榜前10位的楼盘分别是心海州、华融琴海湾、诚丰水晶座、保利海上五月花、 尚东领御、财富世家、清能思源府、华发四季名苑、云顶澜山和华发新城六期。南都记者邀请了珠海左岸地产总经理李炳亮、珠海百脑会地产机构总经理王玮以及珠 海中原地产研究中心相关负责人,共同解读这些楼盘能在淡市下考高分的原因。

  方法1:总价低的市区刚需盘永远不愁卖

 代表楼盘:心海州花园、诚丰水晶座公寓、公园里(财富世家)、清能思源府、云顶澜山

  要想在竞争激烈的珠海楼市中脱颖而出,将项目定位为刚需楼盘,基本上就成功了一半了。仔细观察今年上半年珠海主城区网签榜前十强,就会发现排在第一名的心海 州花园、第三名的诚丰水晶座公寓、第六名的公园里(财富世家)、第七名的清能思源府以及第十名的云顶澜山的主要客户群都是刚需客户。换句话说,市区十个最 热销的楼盘里面,有五个都是面向首次置业的刚需楼盘,加上位于市区,天时地利人和都占尽了,不成功没道理。

  最“励志”的案例自然还 是心海州花园,去年年底开盘时,它曾出现罕见的“万人抢房”的轰动场面,从开盘到今年上半年期间,该楼盘主打45-124平方米的刚需户型,均价在 1.2-1.3万/平方米之间,作为市区目前为数不多的刚需楼盘,单价不高、户型小、总价低的优势自然相当明显。所以今年上半年,光是心海州一个楼盘就卖 出了614套住宅,占整个主城区住宅网签量将近三成的比例。

  珠海中原地产研究中心相关负责人也表示,在珠海市区,总价约100万或 100万以内的产品较其他产品更受客户青睐。“例如心海州及诚丰水晶座,网签销量分别排名第一与第三,户型多集中于100万元/套以下,刚需客户倾向于购 买70-90平方米总价接近100万元的户型,比如心海州77平方米的户型,首次推售即被抢购一空,而投资客户则更倾向于购买50-60平方米总价约 60-70万元的户型。”

  方法2:占据天时地利 资源独一无二

  代表楼盘:华融琴海湾

  看了排行榜上那么多单价万元出头的市区楼盘都占了一席之地,如果自己不是刚需楼盘,甚至本身的定位已经是走高档路线,每平方米打算卖到三四万元,怎么办?还有机会跻身十强榜吗?当然有,前提是这个楼盘必须是含着金钥匙出生的,比如位于横琴的华融琴海湾。

  该楼盘以151套的网签成绩在主城区上半年网签榜单中排名第二,仅次于心海州花园。但要知道,珠海新浪乐居的数据显示,该楼盘今年上半年在售的6栋170平 方米四房及247、295平方米的复式单位,精装均价已经达到36000元/平方米,算下来每套房都是几百万乃至千万元的级别。但没办法,谁让这个楼盘是 横琴新区目前唯一一个在售的一手住宅楼盘呢?资源的稀缺性已经决定了一切。“华融琴海湾跟它位于横琴是有一定关系的,大家都知道横琴现在正在搞开发,前景 很不错。就像我们经常说的人无我有,在这么一个大手笔开发的横琴岛上只有它一家在卖,怎么可能卖得不好,这是一种独家生意的概念,体现出来的结果就是它的 销量比别的楼盘都要好。”李炳亮指出。

  王玮则表示,该楼盘之所以畅销,除了位于横琴新区、前景不错以外,最重要的因素还是它的实际价格。“这个楼盘虽然在外吹风的价格很高,但其实真正卖的价格是明显比吹风价低的。”

 方法3:“国字号”“央字号”谁都想要来一套

  代表楼盘:华发四季、华发新城、保利海上五月花

  细心的市民会留意到,排名前十的楼盘里面,珠海地产龙头华发股份占了两个名额,央企保利也占有一席之地。

  其中,华发四季上半年网签了108套、华发新城6期上半年也网签了60套。事实上,这两个楼盘今年上半年都已基本处于清货阶段,也没有特别多的宣传推广。华 发四季上半年在售的,主要是136-230平方米的平层单位以及230-396平方米的复式单位,至于华发新城,部分网站甚至已经把其列入二手房行列。熟 悉华发的市民也知道,该企业已经把重心逐步放在华发水岸和华发又一城等新盘上,但在上半年,作为品牌楼盘,其依然在网签榜上占有一席之地。

  “每个城市都会有属于自己本土品牌的开发商,它拥有良好的声誉和品牌保证,比如华发。华发四季和华发新城六期两个盘去年卖得很火,这当然也跟华发是珠海本土的 品牌房企有关。作为珠海本土的品牌,华发有一定的追随者,而且它的价格也不算是太高,符合市场的规律。”王玮分析道。李炳亮也指出,华发两个楼盘之所以热 销,除了品牌在发挥作用“还因为它的价格还是相对合理的。”

  珠海中原地产研究中心相关负责人表示,在前十网签排名中,品牌开发商项目从不缺席。“知名度、品质、保障、产品等品牌口号为取胜关键,例如华发、保利等知名品牌,销售量依然名列前茅。”

 方法4:豪宅脱精装 亲民惹人爱

  代表楼盘:尚东领御

  假设你是主城区某个楼盘的营销负责人,你所在的楼盘既不是面向首次置业的刚需客户,没有拥有华发、保利等“国字号”、“央字号”在珠海的号召力,也没能幸运地搭上横琴这趟顺风车,又想在淡市中分得一杯羹,在网签十强中占有一席之地,你会怎么办?不妨学学尚东领御。

  该楼盘位于新香洲,一直以来都主打带装修的超高层大户型单位,每套房的建筑面积几乎都在200平方米左右,均价约2万元/平方米,算下来每套房都在400万 元左右的级别。不过,今年上半年,该楼盘改为推出毛坯单位,虽然面积依然以200平方米左右的大户型为主,但1.3万-1.5万元/平方米的价格则明显降 低了购房的门槛,自然也吸引了更多客户。

  在王玮看来,尚东领御虽然是豪宅,但是自从把精装脱掉之后,单价从2万元将为1.3万-1.5万元,市民就比较容易能接受。“所以价格依然是影响销量的很重要的一个因素。”

  珠海中原地产研究中心相关负责人也表示,目前楼市逐渐从卖方市场转为买方市场,现金为王,不少客户购房首付款成为关键问题,开发商通过精装转毛坯的方式,巧妙地降低了总房款。对客户来说,能减轻其资金压力的项目会更有吸引力。

  采写、摄影:南都记者 陈育 实习生 黎亮良 南都制图:赖敏良

上一页12下一页
分享到:
  • 24小时排行
  • 周排行
  • 月排行

新闻排行榜

本市楼盘

打折楼盘

更多>>
  • http://t.sina.com.cn/jiqunchanyi

    跑步心情:学习这些技能可以给你的生活带来巨大的帮助?总结的很全面,收藏啦!

    2014-07-10 08:30:12转发|评论

  • http://t.sina.com.cn/chinanewsweek

    中国新闻周刊:【电缆突然掉落 交警托举3小时】近日,南京一根电缆突然从天而降,最矮处离地面不足1米,交通顿时陷入瘫痪。两名交警在大太阳下托举电线3小时,直到中午用一辆过路的集装箱车当梯子才将电缆用铁丝固定住。其间交警联系了电力和电信部门,他们都说不是自己单位的电缆,没有过问…… (央视)

    2014-07-10 08:30:03转发|评论

  • http://t.sina.com.cn/gzdaily

    广州日报:【你造吗?游泳池的水多是“千滚水”】近日,本报记者调查了广州9家游泳池,发现大多数泳池都采取24小时循环过滤和消毒剂杀菌的方式,有些一周换一次水,有些不定时换水,而有些甚至是一年换一次水。换水成本高是泳池换水频率低的一大原因。更多泳池"消毒主要靠泳客自觉"。http://t.cn/Rvkc3QG

    2014-07-10 08:30:09转发|评论

  • http://t.sina.com.cn/2302774514

    致巨蟹座的999封信:巨蟹座容易相信别人,容易被骗。很在乎朋友亲人又常常懒得联系,很宅懒得走动。要不很沉默内敛要么high起来让人觉得很2B。喜欢很开心地笑其实很多时候不知道为什么而开心。要么很洁癖要么就是环境毁灭者。要么超勤快要么又小懒虫一个。吃软不吃硬喜欢装坚强。这就是巨蟹座。

    2014-07-10 08:30:09转发|评论

  • http://t.sina.com.cn/langmeiren

    懒美人日志:如果有一天,我突然疏远了你,不要想我们之间怎么了。你没有错,我只是突然犯病了,过一阵子就好。友情如此,爱情亦如此。(转)

    2014-07-10 08:30:13转发|评论